Продажа квартиры нерезидентом в России в 2024 году

Налоговый нерезидент РФ при продаже квартиры

НДФЛ начисляется и на доход, полученный от продажи недвижимого имущества (дома, квартиры) нерезидентом РФ. Гражданин признается нерезидентом согласно нормам, установленным ст. 207 НК РФ:

• налоговый нерезидент при продаже квартиры – это человек, который провел на территории России менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев;
• подсчет количества дней нахождения лица в России осуществляется на протяжении последних 12 месяцев.

Период нахождения в России, равный последним 12 месяцам, не прерывается при выезде нерезидента из РФ максимум на полгода в целях получения образования или на лечение, а также по работе (в командировку) или при выполнении работ (оказании услуг) на нефтяных, газовых морских месторождениях. В НК РФ нет ограничений как по количеству поездок за рубеж, так и по их сроку.

Нужно ли платить НДФЛ с дохода от подаренной квартиры гражданину РФ, если до конца года он станет нерезидентом? Если да, то по какой ставке? Ответы на эти и другие вопросы есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите к разъяснениям экспертов.

Продажа жилья нерезидентом

Российским законодательством не установлено запрета на оформление сделок по купле-продаже квартиры нерезидентом в РФ. От приведенного статуса физлица напрямую зависит размер ставки НДФЛ, начисляемого на доход от продажи жилья.

Факт заключения сделки между покупателем и нерезидентом – продавцом квартиры в обязательном порядке удостоверяется соответствующей документацией. В налоговую предоставляется договор продажи жилья, оформленный в письменном виде (ст. 549, 550 ГК РФ).

Сведения о новом владельце приобретенной у нерезидента недвижимости подтверждается правоустанавливающей документацией (например, договором купли-продажи). Предоставление нерезиденту суммы, установленной договором продажи квартиры, документально удостоверяется соответствующими расписками и выписками из банка (ст. 434, 556, 807, 808 ГК РФ).

По закону граждане РФ вправе покупать жилье у нерезидентов (физлиц и юрлиц) из «недружественных» стран. Такое возможно, если деньги от сделки будут зачислены на рублевый счет типа «С». Счет «С» при продаже недвижимости нерезидентом открывается только в уполномоченном банке РФ ("Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 21 июня 2022 года № 64/1"(доведена Минфином России 22.06.2022 N 05-06-10/ВН-31554) и "Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12" (доведена Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886)).

НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом

НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:

• 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
• 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
• 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
• 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):

1. По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
2. По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.

Размер ставки налога при продаже квартиры нерезидентом в 2022 г. – 30 %. При этом вычеты по НДФЛ, приведенные в ст. 218–221 НК РФ, нерезиденту не положены (Разъяснения Минфина РФ в Письме от 26.03.2013 № 03-04-05/4-285).

При каких условиях налог не платится

При продаже недвижимости нерезидент вправе рассчитывать на освобождение от уплаты НДФЛ. Для получения налоговой льготы должны быть соблюдены сроки владения жильем и иные законные требования, введенные ст. 217.1 НК РФ.

В соответствии с законодательством РФ, нерезидент вправе не уплачивать НДФЛ после продажи квартиры, если до даты ее реализации срок владения жильем был равен 5 годам как минимум. Приведенный минимальный срок равен 3 годам, если до дня продажи нерезидент стал собственником квартиры:

• после наследования жилья;
• по договору дарения, оформленному братом, сестрой или иным близким родственником (ст. 14, 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ) и/или одним из членов семьи;
• по итогам приватизации;
• являющимся плательщиком ренты – после передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Предельный трехлетний срок владения жильем также учитывается, если у нерезидента РФ нет иного жилья (доли в нем). При этом не учитывается квартира (доля в ней), приобретенная им и/или его (ее) супругой (-ом) на протяжении 90 дней до продажи жилья.

Пример расчета налога на продажу квартиры нерезидентом России в 2022 г.:

В 2024 г. Петров А. В., проживающий в РФ 3 месяца (менее 183 дней), продал Павлову К. Н. свою квартиру за 2 800 000 руб. НДФЛ с дохода от реализации жилья = 840 000 руб. (2 800 000 руб. х 30 % /100 %).

Однако Петров А. В. вправе и не уплачивать налог, например, в следующих случаях:

• если до продажи квартиры Петров А. В. владел ей 7 лет (>5 лет);
• если квартира была в собственности Петрова А. В. 4 года (>3 лет) и ранее он стал ее собственником при приватизации жилья.

В качестве доказательств того, что продажа квартиры нерезидентом осуществлена с соблюдением сроков из ст. 217.1 НК РФ, в налоговую инспекцию могут быть предоставлены письменные пояснения и ксерокопии правоустанавливающей документации (п. 2 ст. 14 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Это следующие документы (при наличии):

1. Договор дарения.
2. Выписка ЕГРН.
3. Свидетельство о праве на наследство, праве собственности и др.

В итоге в 2024 г. нерезидент РФ вправе продать свою квартиру. При этом он обязан уплатить НДФЛ.

В некоторых случаях налог платить не надо. Это зависит от срока владения жильем или вариантов получения прав собственности на него до продажи.